In der Welt der Immobilienbewertung sind Genauigkeit und Objektivität von entscheidender Bedeutung. Hierbei spielt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine zentrale Rolle, da sie die Grundlage für die professionelle Wertermittlung von Immobilien bildet. Als Immobiliensachverständiger ist es wichtig, die verschiedenen Einflussfaktoren zu verstehen, die den Immobilienwert gemäß der ImmoWertV maßgeblich beeinflussen. In diesem Blogbeitrag werfen wir einen Blick auf die Top 5 Einflussfaktoren auf den Immobilienwert, abgeleitet aus der ImmoWertV.
1. Einfluss von Lage und Umgebung
Die Lage ist ein Eckpfeiler der Immobilienbewertung. Die ImmoWertV betont die Bedeutung der Lage und verlangt eine genaue Analyse des Standorts. Hierbei werden Faktoren wie Infrastruktur, Erreichbarkeit, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und soziale Einrichtungen berücksichtigt. Eine Immobilie in einer gefragten Wohnlage wird tendenziell einen höheren Wert aufweisen als eine vergleichbare Immobilie in einer weniger attraktiven Umgebung.
Die Lage und Umgebung fließen maßgeblich über den sogenannten Bodenrichtwert ein, mit dem sich der Wert des Grundstücks berechnen lässt. Da der Wert einer Liegenschaft die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ist, kann mit dem Bodenrichtwert der eine Teil davon berechnet werden.
Wichtig ist zu beachten, dass außerordentlich großes Gartenland nicht genau so wie bebaubares Land zu bewerten ist. Hierfür definiert der Gutachterausschuss i.d.R. Umrechnungsfaktoren.
Einen ersten Anhaltspunkt bietet für Grundstücke in NRW die Bodenrichtwertplattform Boris, die die von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden bestimmten bodenrichtwerte übersichtlich darstellt: https://www.boris.nrw.de/
2. Grundstücksgröße und Zuschnitt
Die Größe und Form des Grundstücks haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Die ImmoWertV fordert eine präzise Messung und Bewertung der Grundstücksfläche. Ein größeres Grundstück bietet oft mehr Gestaltungsmöglichkeiten und Privatsphäre, was sich positiv auf den Wert auswirken kann. Der Zuschnitt des Grundstücks und mögliche Bebauungseinschränkungen sind ebenfalls relevante Faktoren. Deswegen dürfen sie bei den Top 5 Einflussfaktoren auf den Immobilienwert nicht fehlen.
Der oben genannte Bodenwert ist, stark vereinfacht, das Ergebnis aus der Fläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Also ist ein größeres Grundstück am gleichen Ort mit gleichen Eigenschaften mehr wert, als ein kleineres.
Außerdem spielt auch die Ausrichtung des Grundstücks eine Rolle. So haben beispielsweise Grundstücke mit einem Garten im Süden häufig einen leicht höheren Wert, als solche mit einem Nordgarten. Dieser Einfluss wird ebenfalls im Grundstücksmarktbericht der Gutachterausschüsse über einen Anpassungsfaktor (bspw. x1,05) definiert. So kann dann der Wert sogar höher sein, als der Bodenrichtwert zunächst vermuten lässt.
3. Baujahr und Zustand
Das Baujahr der Immobilie und ihr baulicher Zustand spielen eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung. Die ImmoWertV verlangt eine genaue Analyse des Gebäudezustands, einschließlich der technischen Ausstattung, Sanierungsbedarf, Energieeffizienz und eventueller Modernisierungsmaßnahmen. Eine gut gepflegte und energetisch effiziente Immobilie wird in der Regel einen höheren Wert aufweisen.
Die Regelnutzungsdauer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung beträgt gem. Anlage 1 zu § 12 Absatz 5 Satz 1 ImmoWertV 80 Jahre (siehe hier). Der Gebäudewert sinkt im Laufe der Zeit, da die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gegen 0 strebt. In einigen Fällen steigt der jährliche Wertverlust sogar je älter die Immobilie ist, da sich bei unterlassener Instandhaltung die Baumängel gegenseitig noch verstärken können. Aus diesem Grund gibt es Bewertungsverfahren, die von einem progressiven Wertverfall ausgehen, die bspw. die Alterswertminderungsformel nach Ross.
Hier ist es jedoch von äußerster Wichtigkeit, den Einzelfall gesondert zu betrachten, da Instandsetzungen seit Bau der Immobilie, wenn sie umfassend genug waren, es rechtfertigen können, die Restnutzungsdauer wieder auf die Gesamtnutzungsdauer zu heben.
Außerdem ist es auch möglich, dass das Alter der Immobilie besondere Merkmale mit sich bringt, die eine Immobilie wieder attraktiver machen. Dies ist bspw. oft bei Bauten aus der Jahrhundertwende mit aufwändig verzierten Jugendstilfassaden der Fall.
Der Zustand im Zusammenspiel mit dem Alter ist einer der wichtigsten Faktoren, die von einem Fachmann bewerten werden sollten. Schauen Sie sich dazu gerne unser Angebot von Gutachtenarten an (hier klicken).
4. Wohn- und Nutzfläche
Die Flächengröße der Immobilie hat direkte Auswirkungen auf den Wert. Die ImmoWertV legt Wert auf eine exakte Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche nach klaren Vorgaben. Größere Wohnflächen, gut aufgeteilte Räume und funktionale Nutzflächen (wie Keller oder Dachboden) können den Wert erhöhen. Es ist wichtig, hierbei präzise zu arbeiten, um Verzerrungen zu vermeiden. Deswegen ist die Wohn- und Nutzfläche eine der wichtigsten der Top 5 Einflussfaktoren auf den Immobilienwert.
Bei der Betrachtung eines Ertragswertes ist insbesondere die auch als solche genehmigte Wohnfläche ausschlaggebend, da diese bei einer Vermietung direkt zu einer höheren Miete führt.
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist die sogenannte Brutto-Grundfläche ausschlaggebend, die alle Räume beinhaltet – also auch die als Nutzfläche genehmigten. Diese waren beim Bau nämlich ebenfalls mit Kosten verbunden, die den Sachwert ergeben.
Deswegen sind mehrere Verfahren zur Findung eines Verkehrswertes zu berücksichtigen.
5. Marktsituation und Vergleichswerte
Die ImmoWertV betont die Bedeutung der Marktsituation und des Vergleichswertverfahrens. Die aktuellen Marktpreise für vergleichbare Immobilien sind ein entscheidender Referenzpunkt für die Wertermittlung. Ein Immobiliensachverständiger muss eine umfassende Marktanalyse durchführen, um relevante Vergleichsobjekte zu identifizieren und Anpassungen für Unterschiede in Lage, Ausstattung und Zustand vorzunehmen.
Eine umfassende Marktanalyse ist aufgrund fehlender Informationen nicht immer möglich. Zum Teil wird deswegen auf die Anwendung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. Die Werte, auf denen das Sachwert- und Ertragswertverfahren basieren, sind Ergebnis von Vergleichswerten, die durch Gutachterausschüsse ermittelt wurden. So basieren Bodenrichtwerte auf erzielten Verkaufspreisen und Ertragswerte auf Mietspiegeln der jeweiligen Gegend.
Bonus-Einflussfaktor Zinsen
Jegliche Bewertung basiert auf Vergangenheitswerten. Somit ist es immer möglich, dass aktuelle volkswirtschaftliche oder wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen den Wert von Immobilien stark beeinflussen und die rückwärtige Sichtweise nicht zum adäquaten Ergebnis führt. So sind bspw. aktuell in einer Zeit steigender Bauzinsen Bewertungen auf Basis vergangener Werte häufig höher, als zurzeit von potenziellen Käufern gezahlt werden kann. Zur Erklärung: je höher die Bauzinsen, desto teurer ist die Finanzierung für einen Käufer und nur ein kleinerer Kreis ist noch in der Lage einen Preis zu zahlen. Je kleiner die Nachfrage, desto kleiner ist entsprechend auch der erzielbare Preis.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienbewertung nach ImmoWertV ein komplexer Prozess ist, der eine gründliche Analyse verschiedener Einflussfaktoren erfordert. Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand, Wohnfläche und die aktuelle Marktsituation sind die Top 5 Einflussfaktoren, die einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert haben. Ein Immobiliensachverständiger muss diese Faktoren sorgfältig berücksichtigen, um eine fundierte und präzise Wertermittlung gemäß den Vorgaben der ImmoWertV durchzuführen.
Stand: 21.08.2023